蔡为民：人民币升值到最高点时 房市将现拐点 
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2007年即将过去，历史的长河又将在新年的钟声中谱上绚丽的一笔。这一年中国的地产业风起云涌：“整治群租乱象”、“严打捂盘惜售”、“开征土地使用税”、“5次加息10次提高央行存款储备金率”、“44亿成就163地块新地王”，等等，都让这一年浮躁的有些不安定。 年关将近，各种主题论坛、专家、开发商、媒体一个也没闲着。搜房网年度大盘点“2007房地产人气榜”也已在近日启动。以下是《上海楼市·智典》发行人暨总主笔、第一地产特约评论员蔡为民先生主题发言。

拐点出现是必然 房价或将出现10、20%大幅度下挫

在房价走势过程中，必然会有波折，市场可能会出现什么样的波折?到底什么是拐点?如果说从今年5月到9月、10月的状况来看，它是一个快速向升的通道，其实从图表来讲，它就呈现一个拐点，从明年来讲，我想拐点的出现是必然的。总结一下，拐点出现是必然的，能够稳定拐点上非常小幅度的振荡，应该是最乐观的估计。不排除有一个10、20%大幅度的下挫。

人民币升值到最高点 房价或将回落

过了明年或者是后年，房地产要软着陆是非常困难的，里面牵涉太多利益集团。房价的先决条件是什么，先决条件必须是有需求支撑，一旦需求发生变化，这个支撑力就会兵败如山倒，那这个需求什么时候会产生变化呢?按照香港、台湾的经验也好，都在一种状态之下，当人民币升值到10%之后，大量资金撤退的时候，流动性资金从进入到撤退，房价就是大幅下降的时候。目前针对我们国家对于货币的调控，对于升值幅度的调控来看，3、5年内很难看到房地产有一个大幅度的滑落，因为人民币仍然在一个升值的过程当中。

房产市场：2007 诡异 2008 茫然

关于今年的回顾，两个字叫做“诡异”，天堂与地狱我们都走过了，根据我们所做的调查，得出的结论是，27.88%的跌幅，这个数字我印象太深刻了，我在很多地方也提到这个问题，我相信我们是比较客观、准确的，我们怎么做?在05年3月是房价最高点，我们在05年3月的时候，把当时再售的代表性楼盘随即抽样拿出来看它卖多少钱，当时的表价就是它的成交价，因为只会高不会低，房地产在上涨的过程当中。到了06年3月，我们把同样的楼盘，有它成交记录的数字拿出来对比，我们发现跌了27.88%，到了07年3月做比较，我们发现它回来15%，还有10-12%的跌幅，在今年的3月情况之下，到了5月，开始逐步的走高，我简单的回顾对于今年的一些看法，基本上是一个词——诡异。

展望08年，两个字——茫然。我们判断这个市场会是什么样的走势，我的研究很简单，它本身没有自主性，因为它跟很多的因素有太多的密切联系，尤其它跟很多的政治利益所挂钩，所以我们要探讨它很多相关联主轴会产生什么样的变化。

从五个方面看上海房产市场的走势 利好因素减少

第一个从政策上来看，货币政策的从紧，这个也是过去十几年当中不曾出现的，从紧之后，我们今年内十次提高了存款准备金率，五次加息，这样对于房价的发展并不是有利的状态。

第二个从金融的角度来看，贷款也存在大幅度的调整，外资购买力也越来越少，台湾人、香港人到大陆来买房子，现在境外人士进入到中国，一年只得5万块钱，你要买房子，你必须要提供相关的证明，现在有一些政策正在得到落实。一个市场继续快速往上推升，必须要有支撑的力量，境外人士有能力但没有门路，国外人更不用说，当三个支撑的角，两个角已经被砍掉了，在这个时候，我们再去期待它有一个大幅度的飙升是不可能的。当然里面会有通过第三管道进来的，但是这些资金只能维持平盘，如果说要在一个比较快价位的调整，会认为往上的调整是不太可能的。

第三个在经济方面，美国次级债风暴跟中国的关系非常密切。在次级债的刺激之下，美国的消费能力下降，而中国是美国最大的一个产品输出国，我们中国大量的产品输到美国，当他们的购买能力下降的时候，当我们的产品价格上涨的时候，大家都知道，通货膨胀，现在很多牵制的情况下，还有出口退税的问题，现在很多的厂商都在叫苦连天了，我相信珠三角更是困难。在这样的情况下，经济的支撑力量，持续发展的状况，现在也受到了影响。

第四个，从社会层面来讲，对于消费者而言，我相信多数的消费者面临的不是你愿不愿意，而是你能不能买的起，又碰到房屋贷款的萎缩，我相信到明年，可能首次购房都会降到7成，因为银行的贷款都被抽走了。

第五个从市场来看，上海社科院提出一个数据，从98年到05年释放、出让的土地，到目前为止，它可盖成房屋的面积，两者之间相差1.7亿平方米，也就是说，大量的土地是被囤积的，囤积的目的是再过去更高的利益，当不能再进入高涨的状况下，他要么转让，要么就会把面粉变成面包。从市场来看，我们可以仔细的去观察，投资有没有占到一半?我相信是有了，投资的目的在于获利，但是明年是不是要释放出来，不一定。因为明年不一定是房价的最高点，他还会等大后年。我觉得会在人民币升值只剩下10%的时候是高点。

这方法绝对好

期待!

偶持怀疑态度。