无论何时何地，购买房屋可说是一生中最大的投资，其涵义不仅是一个安定的家、安全的窝，同时也是保值、增值、创造财富的有效工具。 


在美国，买卖房屋和贷款过程都有严格健全的法律规范，在普通交易状况之下，只要依法按照正常程序办理，都不会有什麼特别的不愉快事件发生。但是笔者最近的一次房屋买卖交易，却发生意想不到的状况，愿在此提供出来，将经验与大家分享，也使各位读者未来有机会进行房屋交易时能提高警觉。本文内容不仅涉及房地產交易和贷款程序，同时还包括法律诉讼和相关话题。笔者依据手中所握有的证据做事实叙述，鲜少加入个人意见，务求整个故事的真实无疑。

在叙述这段故事之前，首先要表明这笔交易的购屋者是家母，但我得到了「完全授权」(Power of Attorney) 代為处理这笔交易，所以在本文中以「我是购屋人」的第一人称来叙述此事。 房屋交易 程序简介在房屋交易过程中，「贷款」是最重要最复杂的环节，而本案主要问题出在贷款过程，因此我先简略说明贷款的必须程序，以避免各位读者阅读本文时觉得「雾煞煞」，同时也提供这个专业知识给大家参考
一纸买卖交易契约双方签字之后，这笔交易就成立了，然后双方会共同雇用一家「產权公司」 (Title Company) 协助处理相关手续。这產权公司就是有公信力的第三者，负责在这个过程中最后确认「卖者交屋，买者交款」，防止任何纠纷发生。此时售屋人要準备房屋状况和周围环境的各项报告书交予购屋人了解，而购屋人此时最重要的任务，就是在特定时限之内就是找一个适合自己的贷款，以便能依合约準时完成交易
关於產权公司的功能和运作，各州规定不同。在加州是由產权公司处理上述交易手续，而在纽约州则是由买卖双方僱用自己的律师处理交易手续
办理贷款时，首先由购屋人向一家贷款经纪公司(Loan Broker) 提出申请。贷款经纪公司基本上是一家仲介公司，他们会依据购屋人的状况找一家贷款银行(Lender) 来放款，事成之后，由贷款银行付一笔佣金给这家仲介公司，贷款经纪公司主要就是靠佣金维生
实际贷款过程是专业人士在处理，一般购屋人不会接触到，贷款银行审核通过贷款经纪公司送交的案件，会依购屋人和房屋的实际状况以及该案的内容订出一些必要条件(Condition)，然后要求贷款经纪公司完成这些必要条件的要求，贷款银行确认条件无误后，就会出一份「贷款文件」(Loan Document) 送交產权公司，由產权公司通知购屋人去签字，这个环节完成后， 整个贷款几乎确定完成，如无特殊意外，就可在短时间之内过户交屋
综合以上所述，贷款过程的最后关键在於贷款文件如期送达產权公司，而其先决条件就是贷款经纪公司有效处理完成贷款银行要求的必要条件(Condition)。
大略了解了房地產交易和正常的贷款过程之后，就可以开始说故事了。 .com 加大高铁 双重利多由於我本身在加州硅谷从事房地產经纪行业多年，对房地產状况特别敏感。近几年来硅谷地区房地產飆涨，也带动邻近地区上昇，包括从加州首府 Sacramento為首的中谷地区也深受影响
加州大学系统(UC : University of California) 号称全世界最优秀的公立大学系统，其中 UC Berkeley更号称全世界最佳公立大学。因此，只要加州大学的招牌拿出去，必较引人注目。二○○五年，加州大学在中谷地区的农业小镇 Merced成立第十个校区，立刻引起各方投资者的注意，不论是房地產、小商业都迅速蓬勃发展，迎接一所世界级新大学的诞生。同时加州政府计划兴建由首府 Sacramento 经由中谷地区到南加州洛杉磯、圣地牙哥的高速铁路，Merced 是旧金山湾区硅谷支线到中谷主线的主要转运交会站。以上两大利多因素，更使这个默默无闻的农业小镇，在短短数年间声名大噪，房地產市场涨幅超过硅谷平均涨幅，而房屋价格只有硅谷的三分之一。
一九九七年，加州大学宣佈这项计划之初，我就已经注意到这个距离硅谷两个小时车程的中谷农业小镇，乃於二○○四年下半年由硅谷迁居到 Merced，当时家母从台湾来也跟著我一起迁往Merced。到了此地，发现生活环境开朗舒畅，不若硅谷的拥挤嘈杂，再加上家母本身在台湾就是略有名气的艺术家，自然对这个新环境的清新怡人觉得十分好感，乃决定在此地购屋长期定居。 购买新屋 过程曲折十一月下旬，开车在郊外地区一次偶然的走错路，意外发现一个小型的世外桃源。在一片荒地中有一个全新开发的社区，周围只有青青草原，数不清的牛隻悠哉其中，只顾吃草，完全无视週遭的都市发展。由於家母专精於中国书画，对这幅天然美景自然十分好感，因此决定在此购屋。 
十一月二十七日，一个下大雨的星期六上午，在四比一竞争的情况下，经过一番抽籤买到一栋地处悠静，又能看到社区公园美景的两层楼洋房。依据合约，预计最迟在二○○五年三月二十九日交屋
签到合约后，立即展开进行必要的手续。由於是全新房屋，因此要选建材和合理范围内的装备设施。当然，最重要的是找一家贷款经纪公司办理贷款。我初到此地，对新环境略感陌生，所以还是找到一家位於硅谷的贷款经纪公司办理贷款，并於二○○五年一月提交了贷款申请书和一切相关文件。此时，年过八旬的家父在台湾略感身体微恙，家母则赶回台湾照顾，并签署一份完全授权书(Power of Attorney) 给我，由我代為处理一切相关事宜。
早在二月以之前，我已将所有我能做的必须程序完成了。三月十五日，在售屋人(建筑商) 的安排之下完成最后房屋检测(Final Walk Thru)。三月十六日，贷款审核通过(Approved)，按照正常程序而言，在三月二十九日完成签字放款及过户交屋，应不是问题
在接下来的几天，进入倒数日程，所有其他程序均已完成，就只剩办理贷款了，我每天打电话给贷款经纪公司(以下简称「该公司」) 的承办人询问进度，最后答案是三月二十八日星期一贷款文件可送达產权公司，二十八日当天仍静悄悄，我当时很急，又打电话去问，该公司承办人竟回答：「哪有这麼快？」 三月二十九日，期限一到，建筑商是美国公司，做事情不马虎，二话不说取消合约。四月一日收到通知，我一看情况不对，立即和所任职的房地產公司同事询问应如何处理这种事情，同事和老闆均建议我立即找律师。四月四日星期一，我开始和此地的房地產律师连繫，并同时和贷款经纪公司承办人询问到底发生什麼事情。贷款早在三月十六日就审核通过，為何迟至三月底依然没有任何回音，承办人表示，他发现原因是建筑商和產权公司在过程中拒绝提供相关的必要资料，导致贷款无法按时进行，產生延误。她同时斩钉截铁表示，一定是建筑商眼见目前房价狂飆，藉机故意刁难，取消合约后可以较高价格卖给其他人，获取不当利益。
我当时依据承办人所言，紧抓住这一点向律师反映，并且请承办人立即出示信函，以便和律师详谈时能提供凭证。四月五日，我专程开车两小时到硅谷这家贷款经纪公司，希望能由承办人手中取得信函原件，以便四月六日和律师见面时，手中握有此项重要资料。不料，当天整个下午，承办人不在办公室，傍晚，该公司经理才告诉我，承办人下午到旧金山参加台湾歌星伍佰的演唱会，所以不上班。当天该公司老闆也未上班，根本不知道此事，我立即打电话给该公司老闆请求协助，老闆表示，这是承办人的职责，他不便介入。我当时直觉认為该公司的内部管理似乎有问题，但这是「别人家的事」，我当然不便干涉。
直到四月六日上午，我到该公司办公室等承办人上班，近十一点，承办人一走进办公室，看到我在等他，还未等我开口，就主动说：「昨天演唱会太吵闹了，到现在仍未恢復清醒，无法专心思考这件事情，你先回去等，稍后会传真给你。。。。

可怜啊