最近国家出台了一系列金融政策，其中降低利息税、加息政策以及上调存贷款利率是老百姓最为关注的。由于此次加息是央行今年上半年以来第3次加息，同时也是自2004年以来第7次上调贷款利率，尽管一次加息带来的月供增加部分比较少，利息税下调也将改善目前银行存款负利率的状况，可积少成多，累计起来，市民的房贷负担增加还是非常明显的，再加上对以后可能会有的连续上调贷款利率的担心，因此许多市民很想就如何减少还贷压力寻求对策。昨天，记者采访了招商银行金华分行零售银行部的理财专家。 

选择还贷年限有讲究
    市民小王看中了市区江滨小区的一套二手房，108平方米的建筑面积、12平方米的附房，总价30多万元。在办理按揭贷款时，选择还贷年限让他犯了难，不知道该选择还贷年限长的还是选择还贷年限短的。
    理财专家建议，贷款期限的长短与利息有直接关系，期限长，利率高，利息支出相应增加。还贷期限的选择要因各人的收入而定，还是有一定讲究的。按目前有关规定，借款人月还款金额占月收入不能超过50%。打个比方说，你家庭月收入5000元，那月还款额就不能超过2500元。假设你申请银行贷款20万元，最短也只能选择9年期。如果你是一个高收入者，月还款额能控制在银行规定的下限内，就尽量选择期限短一些，一般可选择5年期，因5年为一个利率档次界限。在通常情况下，住房贷款一般15年是一个较为合理的贷款期限。像小王，如果他需要贷10万元的住房按揭贷款，如果选择20年还款年限的，月还款需730.2元。如果选择15年还款年限的，月还款为856.74元。两者一比较，15年与20年还款年限的月还款额仅差126元，但15年的利息支出却比20年的节省2万多元。
    除了还贷年限有讲究外，还贷方式也是有讲究的。目前银行房贷最常用的还款方式为两种，一种为等额本息还款法，这种还款方式是贷款期限内每月还款金额相同；另一种为等额本金还款法。即每月还款本金相同，利息逐月减少。在贷款时间相同的前提下，等额本息还款法需支付的利息高于等额本金还款法。如贷款20万元，期限15年，等额本息法就比等额本金法多还14505元。
    但有一点，采用等额本金还款法，前期还款压力还是比较大的，较适合家庭收入较高、想提前还贷或者生活负担后期将逐渐增加的购房者，像年轻人收入较高，刚结婚时无家庭负担，但随着子女的出生长大以及家庭中老人负担也会增加，就适合选择等额本金还款方式，这样可以在前几年多还款，为后期生活减轻压力。等额本息还款法则适用收入一般，生活较稳定的购房者。
提前还贷合不合算
    市民李先生年初刚购买了一套房子，总价40多万元，向银行按揭贷款30万元，还款年限20年，月还款额2117.23元。随着几次加息，目前5年以上个人住房贷款基准利率为7.38%，较年初上升了0.54个百分点，累计升幅近8%。在银行给予基准利率下浮15%优惠的前提下，新利率下每月还款额是2196.81元，较今年初每月多支出79.58元。他说，今年以来，货币调控政策频出，央行分别于3月18日、5月19日、7月21日三次调高个人住房贷款基准利率。虽然每次调整的幅度不大，但由此引起的房贷客户每月还贷支出增加还是比较可观的。再看看国家统计局发布的最新数据，7月份CPI同比增幅再度冲破了5%，升至5.6％，达到了1997年2月份以来的10年高点，今后进一步加息的可能性还是相当大的。所以，他想提前还贷，但就不知道合算不合算。
    理财专家说，她们最近也常常被客户问及要不要提前还贷的问题，李先生的问题还是带有普遍性的。她们认为，目前情况下，公积金贷款及缴纳公积金贷款的购房者可以不考虑提前还贷。因为目前政策规定，住房按揭贷款者可以提取自己缴存的住房公积金偿还银行贷款，相当于提前提取公积金（一般在退休才可提取），这样用公积金还银行贷款，应该说大大降低了购房者的还款压力。再说，公积金贷款的利率也比商业贷款要低得多。金华市住房公积金管理中心从今年7月21日起上调住房公积金贷款利率，个人住房公积金贷款年利率五年期以下（含五年）调整为4.5%；五年以上调整为4.95%。而目前银行住房贷款五年期的基准房贷年利率为7.2%，五年以上为7.38%，就算银行给予下浮15%的优惠，五年期的房贷年利率为6.12%，还是比公积金贷款高1.62个百分点；五年期以上为6.273%，比公积金贷款高1.323个百分点。
    还有一类人也可以不考虑提前还贷，那就是有投资计划且能取得较高收益的人士。目前住房贷款可以享受优惠利率，一般银行都执行基准利率下浮15%的优惠。而除此之外，各银行其他贷款品种的贷款利率就要比房贷高得多，两者利差至少在15%。因此，如果有其他投资计划且收益能够超过房贷利率的，就应该考虑将现有资金作其他投资，而不是提前还贷。
    当然，对一般老百姓而言，投资渠道还是窄狭的，除了银行存款，就是投资股市。股市的风险不言而喻，银行存款利息也不高，在这种情况下，如果你手头有节余资金，又无投资项目，就应该在明年初利率调整前，提前归还部分房贷以减轻还贷压力，以免遭受股市震荡、房贷升息的双重冲击，影响生活品质。
    提前还贷方式有多种，节省的利息支出也是不同的，这其中一次性提前还贷节省的利息支出最大。部分提前还贷也有两种方式，一是部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；二是将剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变。 
    一般来说，借款人选择部分提前还款，如果要节省利息支出，选择缩短期限的方式是最有效的。期限越短，利息支出越少，不过月供越多。如果选择还款期限不变，则利息支出是最多的，但这种方式的月供压力最轻。
巧用银行理财产品
减轻还贷压力
（一）
    提前归还部分或全部贷款当然是减轻房贷还款压力的有效途径，但贷款者因此也将失去利用该笔资金进行投资的可能。所以对于几次的存贷利率调整，普通百姓普遍虽然比较关心，但不少人并不急着立即归还房贷，市民程先生就打算趁着股市行情火暴多“奋斗”一阵子。他投身股市多年，熬过了前几年的熊市，好不容易才盼来现在的股市行情活跃，前一阵子股市牛气冲天，他一下子就把原有的亏损补平，还赚了几十万元。现在他把本取出，留下赢利继续在股市拼搏。有了钱，他也想改善一下住房条件，所以这几天他刚买下了一套住房。他对记者说，新房好是好，但总价也较高，一般银行的住房按揭贷款额度又卡得很死，首付资金数额较大，影响了他的资金周转。
    理财专家建议，现在各家银行都有不少理财产品可供选择，只要巧用银行特色理财产品，像程先生这样的资金压力是很容易解决的。如目前招商银行推出的个人住房转按通贷款，就可为程先生解围。
    个人住房转按通贷款业务分两类，一是“同名转按”，是指已经在其他银行办理了个人房产按揭贷款的借款人，在贷款尚未结清时，向招商银行提出贷款申请，审批通过后，将原贷款结清，撤销原抵押，再以原房产抵押，在招商银行办理按揭贷款的业务。二是“交易转按”，是指出让人将以按揭贷款方式购买的房产出售，经招商银行审批通过后，将原贷款结清，并向受让人提供按揭贷款的业务。这两类贷款业务的好处就是，可以转按揭到招商银行办理住房循环授信，即可增加授信额度，按评估价办理贷款，增加资金使用额度。同时，将原有贷款结清后，可退原按揭房剩余保险，增加收入。
    当然，申请办理该业务是有条件的，如借款人与抵押房产产权所有人一致，涉及多个产权所有人的，需落实共同抵押手续；抵押房产必须为正在按揭并已办妥土地房屋权证或已经具备办证条件，不影响抵押权的落实，产权完整清晰，有较强的变现能力，无产权纠纷或争议的房产，已还清原按揭贷款并解除抵押的房产原则上不属于本范畴；授信申请人年龄加授信额度有效期限不得超过法定离退休年龄另加5年，等等。
    市民李先生就尝到了使用该理财产品的好处。李先生于2003年1月购买了市区一套230平方米的住房，总房价50万元，在银行办理了35万元的按揭贷款，贷款期限30年，缴纳30年的保费5250元，现在原银行的按揭贷款还有25万元未还。听说招商银行推出了该理财产品，今年李先生就将剩余的25万元转到了招商银行，并办理了住房循环授信。招商银行根据目前市场行情对其房产重新进行了评估，这时这套住房的总价已经升至80.5万元，于是为他授信了56万元。李先生将这新追加的31万贷款用于装修和投资。另外，在办完转按揭并免去了保险费后，李先生还从原来贷款投保的保险公司退还了保险费4521元（扣除原按揭贷款期限50个月的剩余保险）。
（二）
    目前各家银行都推出了固定利率房贷，在当前加息呼声较高的情况下，浮动的贷款利率每年都可能有变化，而固定利率房贷可将3年或5年内的利率固定在一个较低水平上，这也是当前人民币处于升息通道中较为理想的贷款策略。 
    以一笔金额30万元、期限20年的贷款为例。先看浮动利率，按照当前的7.38%（5年期以上）的利率水平，在银行给予优惠15%的前提下，月还款额是2196.81元。如果把贷款方式改成固定利率贷款，最多可在6年内（3年期固定利率，并购买下一个3年期固定利率贷款的期权），按照相对应的6.18%利率标准，计算下来，在前6年内，贷款人每个月还款额为2180.56元，贷款过程可省下利息为1170元。这样对于有提前还款打算的客户来讲，实际上就是享受了一个特殊优惠利率。而且这些只是按照利率不变的情况下计算的。浮动的贷款利率每年都可能有变化，如果利率再提高的话，固定利率产品就更凸现其优势。 
    最近，市区的陈某就向招商银行申请了80万的固定利率房贷。他选择了固定3年的档次，固定利率为5.88%，贷款总期限为13年。该笔房贷前3年为固定利率，利息支出为141120元，按目前现行住房贷款利率6.273%计算，前3年利息支出为150552元，3年就省下了整整9432元利息支出。
    所谓固定利率住房贷款，就是借款人签合同时即设定好固定的利率和期间，不论期间内利率如何变动，借款人都按约定的固定利率支付利息，完全避免了升息带来的支出风险。
    理财专家说，尽管各家银行都在办理固定利率房贷，但结构性固定利率住房贷款业务是招商银行独有，指在固定利率期间，贷款可以分段执行不同的固定利率标准。如固定5年的贷款可以在前两年执行一个固定利率标准，后3年执行另一个固定利率标准；固定10年的贷款可以在前5年执行一个固定利率标准，后5年执行一个固定利率标准。这样，贷款者可以根据自己的实际情况，多渠道选择。
（三）
    市区陈女士在银行有一笔50万元的住房按揭贷款，期限15年，贷款时间2003年，房贷利率6.273%，用等额还贷法还贷。到2007年7月22日，陈女士手中已有30万元现金，将于一年后用于装修及购车。那怎么打理这笔现金才能获得最大的收益呢，理财专家给出了两种方案，一是将30万元存为一年期定期存款，一年后使用。二是将30万元提前还贷，一年后将此额度再行申请贷出。
    两种方案相比，选择方案二，可以省下1万余元的开支。因为存款一年定期，税后利息收入为7992元。而30万元贷款在这一年的利息支出总额为18819元。上述利差为18819-7992=10827元。 
    一年后，当陈女士需要用资金时，仅需在招商银行办理个人住房循环授信贷款业务，并可选择在该行的网银专业版中做一下贷款随借操作，不用1分钟，资金即可转到陈女士的账户上。个人住房循环授信业务是指自然人以其所购住房作最高额抵押向招商银行申请个人授信额度，在不超过授信有效期限和可用额度的条件下，被授信人可向招商银行多次申请具有明确消费用途的个人贷款，授信额度可循环多次使用。再贷款时，无需重新办理抵押手续。同时可一次性获得招商银行提供的最长达30年的授信额度。当然，申请人年龄加授信额度有效期限不得超过法定离退休年龄加5年，楼宇已使用年限加授信额度有效期限不得超过30年。
    应该说，以上这些理财产品最大的特点都在于保证客户资金灵活性的同时，提升个人财富综合收益能力，降低还贷综合支出。
（转载）

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